毛振华：房地产行业“撤退” 不能一走了之

（本文转载自“中国宏观经济论坛CMF” 作者：中诚信集团董事长、中国人民大学经济研究所联席所长毛振华）

　　近日，在中国宏观经济论坛宏观经济月度数据分析会上，中诚信集团董事长、中国人民大学经济研究所联席所长毛振华就最近房地产领域出现的情况分享了几点建议。毛振华认为，在推动房地产行业风险缓释乃至出清的过程中，应尽量降低经济转型的成本，从房地产行业“撤退”不能“一走了之”。

　　以下是毛振华发言内容摘编：

　　房地产行业作为重资产、高杠杆行业，在长期以来的发展过程中累积了大量债务，债务风险居于高位，且地产具备一定金融属性，其债务风险波及面广、传导性强，是需要重点关注的风险点。降低中国经济对房地产行业的依赖，实现经济增长动力的转换和结构转型，这是中国经济必须经历的过程。但房地产行业“撤退”应该是一个循序渐进的过程，而不能像美国从阿富汗撤军一样“一走了之”。

　　针对近期房地产领域出现的一些新情况、新问题，我有以下几点具体建议：

　　一是在当前情况下要适当增加开发贷和按揭贷款额度。由于受到调控政策的影响，境内上市房地产企业股权融资长时间处于被限制的状态，销售回款和债权融资是中国房地产企业资金来源的主要渠道。在销售回款中，有很大比例是按揭贷款；债权融资中开发贷款占比接近60%。2021年以来，银行对于开发贷及按揭贷款发放速度的放缓对中国房地产企业普遍产生了较大的影响。这是对中国房地产企业进行的一场压力测试，如果这场压力测试持续，再融资渠道不畅、资产质量一般的房地产企业将陆续出现现金流紧张的状况。

　　二是设立债券市场稳定专项基金，对市场进行合理引导，避免房地产债务问题引发债券市场出现剧烈波动。今年以来，受投资者信心较弱的影响，一些房地产企业的债券价格或者估值出现了大幅波动，再融资难度明显加大。根据中诚信国际统计，今年1~8月房地产企业共发行债券3778亿元，净融资为-1255亿元。在此背景下，通过一定的制度安排，对市场投资者预期进行合理引导、降低金融市场波动有其必要性。在具体操作上，建议成立债券市场稳定专项基金，一方面，在一级市场认购一部分资产负债率处于相对合理水平的房地产企业债券，以改善企业融资难状况；另一方面，对于二级市场部分超跌的房地产债券，专项基金也可以考虑择时购买，避免市场波动加剧。

　　三是“三条红线”等房地产调控政策的落实要“因企施策”，避免企业在政策约束下激进去杠杆加剧流动性风险。自监管部门2020年8月份为房企融资设置“三道红线”以来，资金、土地、融资等资源都将逐渐向“绿档”企业倾斜，部分城市在土地出让时明确表示，处于红档的企业将不具备参与土拍的资格，红档房企的经营难度系数增加。在此背景下，如何去杠杆、满足监管部门的要求成了房地产企业的必答题。建议监管部门成立相关工作组，对重点企业去杠杆实施“一企一策、因企施策”，帮助企业排出合理的去杠杆时间表，对于关键企业更是需要一事一议、专项研究，推动房地产企业健康有序去杠杆，避免企业为“转绿”在短时间内采取激进的去杠杆政策，反而影响了投资者对其的发展信心，加剧其流动性风险。

　　四是要高度关注恒大事件，认真研究其风险处置的方案。今年以来，随着多家大型房地产企业出现信用风险事件，叠加房地产调控政策的持续以及融资环境的收缩，信用债投资人的信心已经受到了很大的负面影响。若再有新增大中型房企出现现金流紧张，或将进一步导致对房地产行业信心的下降。而且这种信心的下降将从债券投资人延伸至股票投资人，从房地产企业员工蔓延至上游供应商，并逐步影响购房人的信心，购房人悲观情绪加剧带来的需求下降或将导致行业的系统性风险。因此，对房地产行业信心的恢复是我认为目前应首先解决的问题，而恒大债务风险的妥善处置是恢复市场信心的重要一步，也有助于降低恒大事件对行业和金融市场的负面影响。