房地产开发：2022W8：多地跟进降低首付款比例，住建部强调房地产市场平稳运行

（本文作者：国盛证券/夏天）

　　多地跟进降低首付款比例，住建部强调保持房地产市场平稳运行。据上海证券报报道，重庆、江西赣州等地银行对部分符合条件的购房者，将首套房贷首付比例降至 20%。据财联社报道，河南驻马店、广西佛山也下调首付比例至 20%，符合我们之前对后续将会有更多二三线中小城市跟进放松首付比例限制，并且有望从公积金贷款逐步拓展至商业银行贷款的判断。2 月 24 日，住建部召开推动住房和城乡建设高质量发展发布会，会上将保持房地产市场平稳运行当做 6 项工作内容第一条，提出需要“保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。”

　　行情回顾：涨幅位列后段，落后大盘 1.65 个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.3%，落后大盘 1.65 个百分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 21 名。本周上涨个股共 28 支，下跌股数为 112 支。（报告中本周指 2.19-2.25 当周）。

　　新房成交情况：本周 32 个城市新房成交面积为 346.5 万平方米，环比提升 6.0%，同比下降 31.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为73.3 万方，同比-16.5%；样本二线城市为 194.2 万方，同比-20.6% ；样本三线城市为 79.1 万方，同比-54.7%。

　　二手房成交情况：本周我们跟踪的 12 个重点城市二手房成交面积合计94.2 万方，同比下降 36.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 30.0 万方，环比 20.3%；样本二线城市为 52.1 万方，环比 8.1%；样本三线城市为 12.2 万方，环比 0.7%。年初至今累计二手房成交面积为 674.1 万方，同比变动为-37.0%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 194.0 万方，同比-44.6%；样本二线城市为 390.8 万方，同比-30.1%；样本三线城市为 89.3 万方，同比-30.1%。

　　重点公司境内信用债情况：多家房企发债利率下降。根据申万行业-房地产指标统计，本周（2.21-2.27）共发行房企信用债 16 只，环比提升 5支；发行规模共计133.50亿元，总偿还量97.50亿元，净融资额为36.00亿元。建发地产（-95bp）、金地集团（-46bp）、陆家嘴（-60bp）、中海（-3bp）、常州高新（-22bp）、滨江房产（-11bp）等公司的债券利率较之前发行的同类型同期限的可比债券下降。

　　投资建议：基本面仍处于底部，但政策宽松方向明朗，维持地产开发板块“增持”评级。此前我们判断，本轮政策力度尚显不足，我们预计更多政策利好在途，主要方向在改善企业资金面、需求侧等。随后多地首付比例降低，印证需求侧政策改善逻辑。我们认为，“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复” 是 2022 年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注房企包括：A 股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科 A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。

　　风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，房地产税政策力度超预期，房企信用违约及其影响扩散风险。