房地产的标杆万科从不缺话题。
国庆节前，万科内部开会打出“活下去”的口号；节后，部分项目一面降价回笼资金，一面突进收购华夏幸福项目股权，展开逆周期操作。
“整个市场并不像有些企业说的那样悲观。目前形势下，房企最重要的是现金流。有现金流就不会出问题，不仅是安全的，还可以趁别人活不下去的时候收并购。”新城控股副总裁欧阳捷对21世纪经济报道记者说。
就在万科喊出“活下去”口号同时，有几项数据值得关注：
第一，截至目前，发布2018年前9月销售业绩的房企超过26家，合计销售额达到3万亿，平均同比上涨幅度达到37.3%。在已经公布销售业绩的26家房企中，9个月销售额破千亿的房企多达10家；
第二，2018 年 1-9 月，碧桂园以 1198 亿元拿地金额继续位居榜首，万科以 1163 亿元稳居第二位，保利以869亿元位居第三位，三家房企的拿地金额均超800亿，碧桂园和万科更是以超 1100 亿拿地金额领先行业。TOP10 企业1-9月拿地总金额达6994亿元，占TOP50企业的45.1%，较1-8月占比上升0.6个百分点。
“活下去”对万科而言，虽有2018年度6300亿回款目标压顶，但更多是转型发展问题，是远虑；而在房地产周期性下行的当下，更多的房企面临的是生存问题，尤其是资金链紧张的中小型房企，比如华夏幸福。
刚刚过去的9月，房企销售继续放缓，行业普遍面临回款压力；同时行业集中度继续提升，部分中小房企徘徊在生死边缘，资金充裕的大型房企，则拥有更多的选择和腾挪空间，行业即将迎来真正的大洗牌。
值得关注的是，除了销售之外，自2012年万科正式提出转型城市配套服务商已过去6年，房地产行业的多元化转型面临挑战。近期包括万科、恒大、碧桂园、融创等四大龙头房企，在多元化之路上都遭遇了挫折。
回款与资金压力
10月9日，万科公告，9月实现合同销售面积302.5万平方米，同比增加10.8%，销售金额434.2亿元，同比下降6.3%，环比8月的253万平米、383.4亿有所提升，但9月单月销售面积增加而销售金额下降，意味着万科正在以价换量；而对于传统的金九旺季而言，这个业绩也不算出色。
前9月，万科的销售增速在行业中不占优势。1-9月，万科累计实现合同销售面积2902.1万平方米，同比增长8.9%，销售金额4315.5亿元，同比增8.9%。
行业整体也不乐观。亿翰智库称，9月份房企通过抢收金秋，业绩普遍优于8月份，50强企业环比上涨14%。但在严苛的政策环境下，下半年7、8、9月单月业绩未突破6月的峰值。
天风证券分析师陈天诚称，随着棚改货币化逐渐降温、新房二手房价差逐步收敛，以及房企推盘量增多，预计销售增速可能进一步放缓；各类房企的回款将进一步面临考验。
去年实现5500亿回款的万科，今年定下了6300亿的任务，增长率仅14.55%，万科董事会主席郁亮说完成不到一半。
在普遍的回款压力下，大型房企以及中小房企的情况出现了分化。
平安证券分析师杨侃表示，2018年是房企偿债小高峰，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链断裂风险。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对中小型房企来说，若资金压力大，则会转让部分项目，类似部分楼盘会转让，这样其实已经属于被收购了。若是再恶化，不排除整个企业股权都会被转让，这会面临被完全收购的风险。
民生证券分析师杨柳也表示，龙头房企在融资能力、拿地机会、开发销售能力上日益凸显的优势，会使行业集中度加速提升。
亿翰智库数据显示，截止到9月，共有19家房企突破千亿，同比上涨73%。TOP100房企集中度迅速攀升至71%，TOP30房企占据近市场一半份额，TOP10集中度也已经达到30%。亿翰智库预计，年底超千亿房企有望突破30家。
对大型房企来说，资金问题不在于生存，而是发展。“活下去”，是净负债率仅为32.7%，手握1596亿现金的万科向行业发出的警示。
据其2018年半年报，万科持有货币资金1595.52亿元，其中主要是银行存款1593亿元，受限资金不足百亿，是上市房企中持有货币资金最多的开发商。
高喊“活下去”同时，万科开启了一轮迅猛的收购、拿地动作。
10月9日，华夏幸福公告显示，北京万科拟收购华夏幸福5家项目公司的部分股权，暂定交易价款约为32.34亿元。
东方财富网数据显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，超过保利、碧桂园、融创、恒大四家房企的244.1亿元、137.9亿元、69.1亿元、62.4亿元拿地权益金额之和。
降价与业绩新高同在
就在万科喊出“活下去”口号后，房地产市场弥漫着悲观情绪。不过，当前房地产市场复杂形态超过了以往每轮调控周期。硬币的一面是降价，另一面是标杆房企业绩再创新高。
上海浦东碧桂园南郡项目一期业主曾伟（化名）内心非常不平衡。原因是他才购置的房产不足两月就降价了。
8月18日，曾伟以3.5万元/平方米购置了该项目一套房产。但国庆促销期间，曾伟通过中介（分销商）了解到，该项目已降至2.8万元/平方米。“一共三十套，碧桂园声称是员工内部价格。一直以来碧桂园方否认这个活动的存在。”曾伟说。
不仅碧桂园。21世纪经济报道记者了解到，包括万科、泰禾等房企在内，均在近期以小幅降价方式试探市场反应。据相关爆料，10月2日，40多个业主集体在景德镇“碧桂园-昌南府”售楼部维权，在现场异口同声高喊要退房。
房产经纪人反馈，碧桂园昌南府一期成交价格基本都在1万多元/平方米。如今，8700元/平方米就可以买到。受碧桂园昌南府影响，恒大悦府目前售价也已降为9000元/平方米左右。10月4日，上饶碧桂园信州府也因价格从1万元/平方米降到7000元/平方米，遭到业主维权。据当地房产经纪人介绍，率先降价的并非碧桂园，而是当地另一楼盘。该楼盘以6000元/平方米起开盘，因此引发了碧桂园等一系列楼盘降价。
因规模巨大，龙头房企的市场敏锐度往往高于同行。不过，部分市场的低迷并非代表全部。“整个市场并不像有些企业说的那样悲观。全国所有城市中，下降的城市占比约为20%，上涨的城市约为30%，有涨有跌的城市大概占50%，我觉得这不能反映整体情况。”欧阳捷说。
中原地产研究中心统计数据显示：截至日前，发布2018年前9月销售业绩的企业合计超过26家。 9月销售依然处于高位，26家企业合计9月单月销售3789亿。前9月，这26家房企合计销售额达到了3万亿，平均同比上涨幅度达到了37.3%。在已经公布销售业绩的26家房企中，9个月销售额就破千亿的企业多达10家。
“从数据上看，今年前三季度，全国房地产市场蛋糕还在做大，这些大型房企跟着全国大势水涨船高。在全国市场份额保持正常的情况下，大企业的增速更高，因为大企业的增速要明显超过全国平均水平。从这两方面讲，这20家企业的销售额仍在增长都是合乎情理的。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。
房企的多元化转型之艰
如果说销售和回款是房企当下最焦虑的问题，那么转型、多元化，以及多元化与传统开发业务的平衡，则是大型房企尤其是万科喊出“活下去”的内在逻辑。
万科的活下去更指向未来、长远发展。与王石时代不同，2012年郁亮主导提出向城市配套服务商、城乡建设与生活服务商转型，万科更重视投资、资本运作、物业运营和资产管理，过去6年的转型也着力于此。
截至2018年9月，万科的转型业务集中于长租公寓、物流地产、商业运营、教育、养老等。
6年后，郁亮首次对战略进行了检讨。“类似自如（长租公寓）事件，以及一些小概率、高风险事件，比如教育的性侵问题、养老的责任事故、在建工地的重大安全事故等，一旦发生，只有关门。”他在内部的讲话，折射出对转型业务的反思。
他提出，要将万科现有业务收敛和聚焦，投入和产出严重不匹配、风险和收益严重不匹配的业务必须调整。
其他房企的转型也不顺利。10月7日，恒大健康突然公告FF提起仲裁，要“踢恒大出局”，这让许家印的新能源汽车、高科技产业转型遭遇波折。
此前，恒大转型快消、粮油等都以失败、亏损、剥离告终。
此前，因看好大屏运营和内容领域的发展前景，2017年1月份，融创中国主席孙宏斌在乐视网陷入资金链危机之时，携150亿元资金火速入股乐视网、乐视致新和乐视影业三家公司。
结果带来的是融创165.5亿元的亏损。孙宏斌直言，乐视是一笔失败的投资，并将其视作融创转型的代价。孙宏斌更在今年半年报发布会上说，融创中国已停止多元化发展。
碧桂园今年高调宣布转型高科技农业，但碧桂园此前输出马来西亚的产业、科技新城森林城市却深陷泥潭，受当地政局变化影响，至今未有解决方案。
严跃进指出，大型房企在多元化之路上的尝试和挫折，令行业集体反思，转型应该如何继续走下去，这是万科“活下去”又一重意思。
截至目前，房地产开发销售及其收入，仍是房企的主要和绝对收入来源，2018年中报显示，万科来自房地产开发的营收占比仍在95%以上。
哭声背后：扩张赛不停歇
欧阳捷认为，市场降温时更是市场的洗牌期。“今年很多房企的销售业绩还是比较好的，特别是大的房企。我们在2015年做过预测，90%的小房企会退出地产江湖，百强房企会占据市场份额的50%以上，这个预测去年已经兑现了，未来中小房企会加速推出地产江湖是一个必然的趋势。”
值得关注的是，克而瑞数据显示，三季度以来土地市场降温显著，企业拿地愈发谨慎，但强者恒强的格局未变。从1-9月各梯队房企的销售、新增货值在百强中的占比来看，土地资源仍倾向规模房企，销售TOP10房企获得半数土地，新增货值在百强占比达到53%，较1-8月增长3个百分点，且比销售集中度高出8个百分点，规模增长潜力仍在。TOP30以后的企业，各梯队销售集中度高于货值集中度，在当前市场逐步下行、土地市场降温、融资收紧的背景下，未来生存环境不容乐观，可以预见竞争将更加激烈。总体而言，未来TOP100房企的规模还将继续分化，中小企业差距将越拉越大。
另据中国指数研究院数据显示，从拿地金额来看，碧桂园、万科、保利继续保持排行榜冠军、亚军、季军地位。2018 年 1-9 月，碧桂园以 1198 亿元拿地金额继续位居榜首，万科以 1163 亿元稳居第二位，保利以 869 亿元 稳居第三位，三家房企的拿地金额均超 800 亿，碧桂园和万科更是以超 1100 亿拿地金额领先行业。
龙头房企在土地市场的优势凸显，土地资源集中度加速提升。碧桂园 9 月控制拿地节 奏，新增土储主要分布在佛山、惠州等地，其中，碧桂园为发展机器人业务在佛山以底价 13.4 亿拿下一宗自持比重较高地块；万科 9 月拿地力度不减，继续通过招拍挂积极拓储，月内获得江门蓬江里村旧村改造项目；保利9月拿地力度有所下降。其中，保利以17.4亿元拿下西安沣东新城征和路地块。
客观来讲，欧阳捷认为，“具体来看，我们认为今年楼市将回归零增长区间，即主要指标在正负百分之三以内，少数指标可能在百分之五左右，不可能一刀切，比如因库存不足，房地产新开工面积可能增长，而且可能会呈现比较高的增长速度，但是销售面积可能会回到零增长的区间之内。就整体情况来看，房价涨多降少，销售额可能会在5%左右，销售面积可能会在3%以内。”
杨红旭也判断，四季度预计全国销售面积会由正。
增长转为负增长，2018年相比2017年全年数据销售面积很可能会出现下降，但由于全国房屋均价还在小额增涨，销售金额从目前来看仍在增长，但2019年增长还是下降还不能确定。
“以万科为代表的房企及时向社会传递‘哭声’，正是为了让自身更好‘活下去。”58安居客房产研究院首席分析师张波认为，房企追求规模化和打折促销两者之间并不矛盾，追求规模化是行业集中化表现，也是品牌房企考虑未来长远发展的举措。打折促销则是应对当前楼市现状，市场化“修正”价格的正常表现。受惯性影响房企开发投资还将维持一定增速，但土地市场将进一步降温，四季度土地的流拍或将成为一种常态。
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