半年800亿！融创中国并购拿地为何如此疯狂？

　　2019年，"房住不炒"持续加码，地产销售明显下滑，融资渠道从银行到信托持续收紧。楼市并不乐观。

　　我们看到：早在2013年李嘉诚就公开宣布退出内地房地产市场，并且开始将自己企业下的所有房地产项目抛售。

　　王健林去年也宣布：万达集团退出房地产领域，将全面转向文化旅游娱乐产业"，间接宣示了万达将彻底从房地产转型做文旅的变化。

　　就连许家印的恒大帝国，从房企的规模王做到利润王，现在也努力去做新能源汽车和大健康产业等多元化布局。

　　唯独融创中国(01918.HK，以下简称"融创")的"疯子"孙宏斌今年仍然选择激进扩张，并购拿地不停步。

　　据《每日财报》不完全统计，仅在2019年上半年，融创中国已花掉了近800亿人民币来并购，拿地。

　　"手拿巨资，疯狂并购"是融创最显著的标签，这个近乎疯狂的企业看似不差钱的背后，也承受着巨大的资金压力。

　　融创有多疯狂？

　　"2014"这个年份，对融创来说，可谓意义重大。正是2014年，融创从收购绿城股权开始踏上疯狂的扩张之路。孙宏斌以62.98亿港元的价格收购遭遇资金链危机的绿城24.313%的股权。

　　2015年，融资实施了4起并购，斥资近40个亿。2016年更是挥金如土。5月，融创斥资42.25亿元，收购莱蒙国际6个项目所有股权；9月再花137.88亿元收购联想的地产业务，又用40亿盘下金科16.96%的股权；11月，再斥资8亿元在二级市场增持金科，以36.62亿元的价格，收购时代城项目。

　　2017年继续加码并购。1月，融创26亿把链家6.25%股权收入囊中；5月，102亿收购天津星耀地产烂尾楼——星耀五洲项目，21亿收购华城富丽60%股权；6月，32.32亿收购大连润德乾城的全部股权及债权；7月，斥资438.44亿收购万达13个文旅项目91%的股权，随后150亿元收购乐视股权，2017年半年时间，融创累计花掉超750亿扩张资本，简直就是"壕"气冲天。

　　2018年3月，融创再花10亿增资乐视，斥资19.33亿接手海航海南两家公司；10月，62.81亿全盘拿下万达文旅；2019年2月，125亿收入泛海京沪项目。

　　2019年7月，融创中国又以约67亿元的价格，将新湖中宝的20几个地块纳入麾下。据了解，这20个地块分别位于浙江温州、江苏启东和上海，土地面积近100万平方米，土地用途主要为住宅。

　　据《每日财报》估算，2014年至今，融创中国少则数亿、多则百亿的并购，耗资已逾2000亿元。截至目前，融创市值1633亿元，融创总资产7167亿元。如此疯狂的并购导致融创的负债率飙涨，数据显示自2014年以来，连续4年大幅攀升，2017年公司净负债率已经超过200%。2018年融创总负债金额达到6435.53亿元，负债率89.80%，居行业第一。

　　融创的钱是哪来的？

　　在收购万达项目的时候，孙宏斌称，收购万达的资金全部来自于融创，公司账面上还有900多亿现金。

　　事实上，这些钱是"借"来的。2016年融创中国借贷总额为1128.44亿，仅利息支出41.62亿元。当年净利润为29.4亿，负债率高达121%。

　　截至2018年末，融创净资产为705.90亿元，上年末借款金额1927.52亿元。到2019年3月，融创借款金额达2269.64亿元，较上年末新增342.12亿元，累计新增借款占上年末净资产的比例超过20%。今年4月8日，融创发布的未经审计的数据显示，一季度借款新增342亿元，新增借款占上年末净资产的48%。

　　上文提到，融创中国净负债率自2014年以来，连续4年大幅攀升，2018年融创总负债金额达到6435.53亿元，负债率89.80%，居行业第一。连续多年如此大规模的收并购，导致融创的高负债经营如同是在站在刀尖上跳舞。

　　在房地产行业，70%已经是资产负债率的警戒线了。数据显示，2018年融创中国在房地产行业销售总额排名前10的企业中，融创中国的负债率最高，销售毛利率、营业利润率排名行业末尾。可以看出，融创在疯狂扩张的背后隐患重重。

　　融创还能疯狂多久？

　　2019年，融创中国总计可售资货值为7834亿元，包括400多个项目，其中新推货值是6052亿元；可售资源中，84%在一二线核心城市。如果按照70%的去化率来计算，可实现销售5000多亿元。

　　随着未来的持续培育发展，融创文旅收入在未来3～5年也会迎来井喷式增长，年化增速会非常高，预计5年时间收入有望达到100亿元左右，有望贡献20亿元左右的营运利润。

　　另外，孙宏斌在业绩会上表示，融创文旅5～10年时间会成为中国迪斯尼，届时利润规模是百亿元级别。

　　但是，由于房地产行业的特殊性，目前整个行业都面临着高负债的情况。融创在未来高速扩张发展的同时，更加需要警惕债务偿还高峰期时给企业带来的资金压力。

　　企业长期处于高负债率的状况，必然会出现极其危险信号。快速扩张市场版图和大手笔的巨资并购，对公司的现金流势必造成强大经营压力和市场的考验。

　　孙宏斌表示，房地产行业前景依然一片大好，城镇化正在一个快速发展期，房地产行业的发展空间还很大，随着国民消费水平的提高，和融创一样做改善型和高端型的房地产公司仍然"有便宜可占"，可以分得一块蛋糕。

　　此外，或许因为其他行业巨头在忙着转型，也正好给了融创中国"攻城掠地"的空间。但不容忽视的一点是，如果过多的资产都放在同一个行业，一旦出现波动，牵一发而动全身，毫无疑问整个行业都将面临巨大的损失。

　　整体来看，近几年仍是融创中国高速发展期，公司业绩增长较快，行业排名也是名列前茅，融创仍是一线房企的领头羊。但是，随着企业的营销规模扩大、毛利率偏低、竞争力减弱，多元化行业布局缓慢等潜在问题的慢慢发酵和积累，未来企业的发展更是面临重重考验。

　　总之，在经济快速转型的当下，不管是机遇，还是风险，都将一瞬即逝，融创在发展过程中一旦"用力过猛"重疾难返，那留给它调整和纠错的空间将更加有限。