基础设施投融资行业2022年2月：“房住不炒”背景下城投企业参与保障性租赁住房业务的机遇及关注点

　　（本文作者：中诚信国际/李春晖）

      近年来，尤其是“十三五”期间，国家始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调，突出住房的民生属性。为了进一步解决新市民、青年人等群体住房困难的问题，中央政府提出了建设保障性租赁住房的新概念，并在政策上给予大力支持，有利于完善我国以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

　　中央政府及各地均陆续发布了“十四五”期间保障性租赁租房建设计划，均将保障性租赁住房作为新增住房供应的主力，保障性租赁住房逐渐成为各地稳增长、保民生的重要抓手。目前，我国保障性租赁住房供给以新建保障性租赁住房、盘活原有闲置房产和对外收购保障性租赁住房为主，且不同房源筹集方式下的业务开展模式亦有所差异。实际操作过程中，各市场主体自筹资金投资建设或收购保障性租赁住房，未来现金回流主要为租金收入和租赁补贴。

　　保障性租赁住房为城投企业发展带来了机遇与挑战。一方面，城投企业开展保障性租赁住房业务，有利于拓展其展业空间、改善债务结构、丰富融资渠道、提升资产质量等，并为其转型为城市运营商提供新的思路。另一方面，城投企业在保障性租赁住房业务开展过程中，亦需关注部分地方政府在其土地供给上动力不足、项目自身收益性不高、未来租赁需求存在不确定性、非专业化管理导致项目运营效果不佳、合作方陷入流动性危机、部分项目办证存在难度、多主体展业可能导致项目质量参差不齐、利润表受房地产行业影响较大等问题。