从“白银时代”到“黑铁时代”，地产行业用了不到五年时间。
年初，万科董事长郁亮言论加重了行业的焦虑，如何过冬、如何穿越周期成了横在每一家地产公司头上的难题。
行业没有永远的冬天，也没有等不来的春天。过往三十年的地产大牛市中，产生了太多的财富幻象。如果按照发达国家的平均住房标准，我国居民人均住房已经达到了50平米，超过了发达国家。
当房住不炒的时代来临之后，地产的高周转时代势必会成为历史，这是规律，不以企业和个人的意志为转移。
2020年中旬，金地集团董事长凌克在一场演讲中慎重地表示：“未来十年，楼市将高位盘整。到了2030年，中国的新房销售将重回7亿平米时代”。
他的言外之意是，未来十年地产市场将进入存量竞争时代。
凌克认识，早已是地产圈的共识，但当时地产行业的问题并不突出，有些地产公司的掌舵者也没能及时踩下刹车，其中就有融创的孙宏斌，以及恒大的许家印。根据融创2020年财报显示，2020年融创的新增土地储备约为5877万平方米，新增货值7261亿元。
孙宏斌意识到问题已经是2021年中旬的事情了。
在融创的中期业绩说明会上孙宏斌表示，融创的下一步策略就是让企业更安全，这两年融创的主要目标是改善财务结构指标，公司要在三年内将融资成本从8%降低到5%以内，信用评级做到投资级。
船大难掉头，尽管2021年下半年融创努力出售项目、回款、出售贝壳的股票，但是还是没能摆脱债务展期的命运。
机会总是留给有准备的人，行业向下的趋势下，保利发展的股价就创出了历史新高，其短暂超越了万科成为了地产一哥。未来分化将会成为地产市场的主流，而兼并则会成为地产市场的新常态。
碧桂园集团总裁莫斌表示：“新房销售市场去年18万亿，市场永远存在，房地产是支柱性产业。”
尽管大环境向下，但不意味着所有的机会已经丧失。危机对于优秀的企业来说不是灾难，而是一场再上台阶的机遇，比如保利发展、万科、碧桂园。
3月30日，碧桂园发布了2021年财报，财报显示，2021年公司权益合同销售金额约为5580亿元，权益合同销售面积约为6641万平方米。营收为5230.6亿元，同比增长13%；股东应占核心净利润267.97亿元，同比下降超20%。
报告期内，碧桂园权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率达90%，已连续6年达到90%或以上。
良好的回款率是地产企业抵御风险的保证，在行业资金持续收紧的情况下，以及多家企业年报的“难产”的情况下，充裕的现金流则是地产企业天然的屏障。
莫斌表示，过去一年房地产市场经历了十年来最大的波动，这是由于房地产调控政策施加作用的结果。所有的调控都是为了维护房地产市场的长远发展。
他判断，当下的房地产调控政策已经筑底，市场信心正在逐渐恢复。今年三月，碧桂园还获得了招商银行授予的150亿元并购融资额度，用于地产并购业务。而这也是“三道红线”划定以来，首次民营地产企业获得并购贷款融资额度。
截止2021年年底，碧桂园在全国的项目总数达到了3216个，其内地的权益可售资源达到了14846亿元，尚未签约且潜在权益可售资源约3365亿。另外，截止2021年底，碧桂园账面现金及现金等价物1469.54亿元，受限制现金约343.46亿元，两项合计超过了1800亿，对应2020年两笔可回售公司债共计40亿元以及7月到期的一笔7亿美元优先票据，很显然碧桂园压力并不是很大。
不仅如此，2021年碧桂园还实现了债务规模和融资成本的“双降”。
综合而言，过往的2021年我们很清晰的感觉到了地产高周转时代的结束，也能很清晰的感觉到转型给地产企业带来的压力。未来随着从增量时代到存量时代的转变，财务越健康的公司就越能掌握时代的先机，从地产开发走向地产服务，未来的空间何止数十万亿。
保证现金流，避免债务违约，坚持下去，必能穿越周期。
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