2020年2月29日，弘毅投资披露，弘毅联合体收购北京合生国际大厦北楼项目已完成交割，由弘毅投资联合海外地产基金共同收购，交易价格尚未公开。
公开资料显示，合生国际大厦位于北京市东二环朝阳门北大街黄金区位，为北京市甲级办公物业中的稀缺资产。目前，合生国际大厦由中信银行总行整栋承租，且租金收益率高于市场平均水平。
“弘毅是在2017年底介入合生国际大厦北楼项目，当时它已经在市场上‘漂’了三四年。”谈及此次的重磅收购，知情人士对投中网透露称，“之前该项目也和其他机构签约过，市场上的各类机构几乎都看过，但因为交易太复杂，最后都没有做下来。后来弘毅签约之后，很多人又回过头来想再谈一谈，但实际上大家还是不知道该怎么做交易方案。”
据了解，合生项目交易结构复杂，涉及少有的中外合作企业转变为WFOE的不动产并购交易，法务、财务工作繁杂，同时涉及多方股东、境内外银团贷款，交易难点多，复杂性高。
不仅如此，在突如其来的疫情影响下，横跨境内外多地域、多参与方的交接安排，银团贷款的协调难度，都使得交割难度大幅上升。
“史上最复杂的地产并购项目之一”
“优劣势都很分明。”对于合生国际大厦北楼项目，知情人士如是评价。
一方面，合生国际大厦北楼位于北京东二环，临近地铁站，位置非常核心，且租金收益率符合市场要求，优势突出。但是另一方面，合生国际大厦北楼面临着股东背景迥异、资产剥离、清理关联公司往来款等现实问题，劣势也较为明显。
突破项目劣势成为了弘毅联合体完成这场收购的关键。
具体来看，首先，该项目面临三个不同性质的股东，包括上市公司、私营企业及国企，股权比例与权益分配比例不一致。
“这个项目的一大复杂性在于它不仅有境外收购这一部分，境外有98.9%的股份，对应大概90%的权益；同时，境内还有1.1%的股份，对应10%的权益。”知情人士告诉投中网，“弘毅对于本地市场的理解比较深刻，有优秀的境内交易能力，同时具备境外交易的能力，再借力该外资机构丰富的境外资源，双方可以化解本项目股权分散及其他各类交易上的问题。”
其次，该项目境内1.1%股份为国企股权的转让，需要走北交所挂牌流程。
“对于纯外资机构来说，完成国企股权转让的难度很大。”知情人士表示，“但是，由于弘毅投资最初是做国企混合所有制出身，对于本地交易的流程较为熟悉，而地产又是非常本地化的业务，这个优势在此项目上发挥得很充分。”
再次，该项目的资产剥离颇为复杂。
“交易过程中很多财务法务问题非常繁杂。因为项目以前是个开发公司，开发公司在处理很多东西时是很灵活的，比如资金调用等。同时还涉及到项目公司内资产的剥离和境内1.1%股权转让，流程上相互纠缠在一起，交易设计比较复杂。”知情人士提到，“但是完成交易后，弘毅联合体要把公司重新做得很干净，符合银行的贷款要求，也符合基金投资人对于风控的要求。”
综合以上诸多难点，戴德梁行更是称其为“史上最复杂的地产并购项目之一”。
交割时间一再延后，23个月终于落定
在新冠肺炎疫情的突袭下，合生国际大厦北楼项目的成交可谓一波三折。
2020年2月3日晚间，合生创展集团发布公告称，因新型肺炎疫情仍在延续及春节假期延长的缘故，交通和经济活动受到不同程度的影响，出售事项的交易条件不能如预期在2月3日达成。
另据此前公告显示，因达成交易事项条件需要额外时间，该交易的截止日期曾数次被延长至2019年10月31日、2019年12月20日、2019年12月31日、2020年1月17日、2020年1月23日。
“疫情加剧了交割的各方面难度。”知情人士告诉投中网，“当时，有多个SPV要做交割，涉及北京、香港等多地协调，涉及到的交易对手也都是在内地不同的城市，光是签字就要好多家同步进行，大家的时间都需要协调。同时，因为交易比较大，贷款这一块有4到5家银行参与，协调的难度也比较大。”
因此，弘毅联合体需要在2020年2月28日当日协调完成有关境内外的股权、资产，及境内外银团贷款等所有交割步骤。“这种关键时刻，团队的协作能力特别重要。弘毅内部称之为‘打群架’或‘协同作战能力’，这是弘毅的特点。”弘毅投资地产金融团队向投中网表示。
2020年2月28日，交易终于落定。
次日，弘毅投资表示，已将项目公司改造为外商独资企业，并计划在中信租约到期后进行改造升级。
戴德梁行评论称：“此次交易历时23个月，中间经历谈判暂停、主要人员变动、两次境内股份挂牌、资产剥离，清理历史遗留问题等变化，可以说是史上最复杂的地产并购项目之一，但同时也是一桩中外合作企业变外商独资企业及联合投资的经典案例。”
值得一提的是，对于弘毅投资来说，收购合生项目是其在“老旧资产升级改造”方向的又一重要项目落地。
“弘毅做地产金融和很多机构其实不太一样。”弘毅投资地产金融团队对投中网透露称，“实际上，弘毅有一个in-house的运营团队，可以做一些比较复杂的项目，覆盖定位、设计到改造、招商，再到客户的增值服务等。在合生国际大厦北楼的交易过程中，弘毅实际上已经在同步推进其改造设计方案。未来，弘毅的愿景是将其改造为东二环的地标性项目。”
“黑石们”劲敌来袭？
各大外资PE热衷于抄底北上广深写字楼，早已不是秘密。
近年来，黑石、KKR、凯雷、华平投资、光大控股等一众知名PE巨头均有出手布局。如今在经济下行周期的大背景下，一些外资PE更是悄悄蜂拥而入，大肆在北上广购置写字楼。
2020年3月10日，路透社援引两位消息人士，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，交易价值40亿美元。
知情人士告诉投中网，“从全球资产配置来讲，外资机构看到了中国的资产有很好的战略性配置价值，抄底行为可以理解。全球范围看，写字楼是机构投资人重要的配置类别，回报稳健，回撤小。”
近年来，随着全球无风险利率不断下行，机构投资人寻找稳定的收益率越来越难，美国10年期国债利率跌到0.7%左右，日本和欧洲负利率，中国10年期国债利率跌至2.6%左右，但与国外相比未来仍有下行空间。
“中国一线城市写字楼的估值长期看仍有提升空间，近年来各大外资PE不断囤积国内一线城市优质写字楼是眼光非常长远的投资行为。”知情人士提到。
“对于比较大的项目，外资机构可能在资金量上有优势。但是，房地产总归还是一个非常本土化的业务。”知情人士表示，“中国写字楼交易过程中，在一些股权结构、资产剥离等问题的处理上，外资机构并不及中国本土机构占优势。”
那么，对于此次拿下合生国际大厦北楼项目的弘毅来说，是否意味着其已加入这场国际化的比拼？
“弘毅近年来在地产金融领域已经出手十余次。”知情人士表示。
据悉，弘毅投资自2014年起启动地产金融业务，专注于一线城市商用物业投资，并涵盖特殊资产、资产证券化等方向。
目前，弘毅投资的地产金融业务涉及商用物业、物流地产、特殊资产及资产证券化，地产资产规模逾200亿元，管理面积逾70万平方米，总资产管理规模超800亿元。其中，已有一支美元基金实现退出，IRR达到28.5%；另有两支人民币基金正在管理中，为国内最早的人民币盲池不动产基金。
弘毅投资董事总经理鲍筱斌曾表示，现阶段国内地产金融发展的时机已经比较成熟，这主要得益于以下几点因素：一是国内地产行业正从开发销售模式向开发运营模式转型，开发运营资产的能力越来越重要；二是开发商的角色正在从单一的开发商向“开发商+运营管理商+基金管理者”转型；三是从新建为主转向存量市场；四是从重资产转化为轻资产。
“与外资同行相比，弘毅最大的优势在运营端。”弘毅投资对投中网表示，“运营平台必须具备设计定位、工程管理、招商管理、资产运维、以及客户服务这五种能力，才能识别风险、管控风险、提升价值。”
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