证券之星
2021年堪称地产行业最难的一年。市场降温、融资收紧、监管升级……外部环境的急剧变化，令许多房企措手不及，部分房企因为债务危机而暴雷。
受到房地产市场大环境的影响，招商蛇口(001979)又一次录得全年归母净利润下跌。
招商蛇口增收不增利
公开资料显示，招商蛇口为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。
2月23日，招商蛇口发布业绩快报称，2021年其实现营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；利润总额228.43亿元，同比减少5.25%；归母净利润103.72亿元，同比减少15.35%。
事实上，增收不增利早已是房地产行业的普遍现象，招商蛇口的归母净利润在此之前已经出现了下跌的趋势。数据显示，招商蛇口2018年-2020年所实现的归母净利润分别为152.4亿元、160.33亿元和122.5亿元，分别同比增长20.4%、增长5.2%和下降23.6%。
这主要是由于过往由于房价上涨预期，房企不惜代价借高息钱、拿高价地。但在限房价、限地价的当下，这些问题逐渐暴露，企业毛利率不断下滑，利润空间不断压缩。
而在这种情况下，有“地王收割机”之称的招商蛇口，并没有因此控制拿地节奏，反而在2021年再度开启高溢价扫货模式。
据中指研究院数据显示，2021年，招商蛇口权益拿地金额853亿元、权益销售额约2043亿元，据此计算，拿地销售比为41.75%，超过拿地销售比40%红线1.75个百分点，超2021年50家代表企业拿地销售比均值17.75个百分点。
根据招行蛇口发布的数据测算，招商蛇口2021年全年的归母净利润率约为6.5%，而2020年为9.5%，这意味着招行蛇口近两年来毛利率一直处于下滑状态。
资料来源：平安证券
与同行相比，招商蛇口2021年全年的归母净利润率还有一定的优化空间。如，保利发展和金地集团(600383)，2021年的归母净利润率约分别为9.67%和9.53%。
上海中原地产首席分析师卢文曦表示，虽然现在一些城市在集中拍地，但实际地价还是在往上走，包括今年建材等成本都在上涨，这些都会吞噬房企利润。如果控成本上没有有效举措的话，不排除毛利率还有下降的可能。
计提资产减值准备43.72亿
招商蛇口增利不增收，除了与房地产业务的毛利率下降有关，还与公司在计提资产减值准备有关。
根据招商蛇口的公司，招商蛇口对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元，减少其2021年度归母净利润34.56亿元，对归母净利润的影响同比增加12.72亿元。
对上述计提资产减值，招商蛇口还单独发了份公告予以了说明，其中包括信用损失准备9.81亿元、存货跌价准备17.19亿元、投资性房地产减值准备7.79亿元、长期股权投资减值准备8.93亿元。
实际上，这并不招商蛇口第一次进行大幅度的减持拔备的操作。
早在2020年，招商蛇口对截至2020年12月31日存在减值迹象的资产进行了减值测试。2020年计提存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备31.01亿元，同比增加9.7亿元；减少其当年归母净利润21.84亿元，对此的影响同比增加7.50亿元。
彼时，招商蛇口的董事总经理蒋铁峰表示，由于2016、2017年招商蛇口拿了不少高价地，大部分在2020年进入结转周期，正是由于那批高价地才造成了招商蛇口在2020年进行大幅计提减值准备。
对此，有业内人士表示，通过计提拉低业绩，给来年一个较低的起点，这种行为属于“财务洗澡”。好处是将公司的负面因素一起集中释放，减少企业未来一段时间盈利的不确定性。
债台高筑
除了这些之外，招商蛇口的隐性债务不容忽视。
据公开数据显示，目前为止，招商蛇口存续美元债1只，金额2.3亿美元；人民币债券存续数量30只，合计388.29亿元。其中，10只人民币债券将于一年内到期，总额为125.1亿元，占比近1/3。
据贝壳研究院数据显示，于2022年，251家房企需要偿还到期债务，其中到期债务超过100亿元的房企仅有22家。也就是说招商蛇口今年到期的债务之高位于居行业前列。
此外，自2017年开始使用永续债不到四年时间，招商蛇口永续债从无到有升至280.62亿元。为此，招商蛇口仅2021年上半年就支付近6亿元利息，约占同期归母净利润42.51亿元的14.11%。
房地产“暴雷”企业
事实上，招商蛇口并非首个出现问题的房企。开年至今，其实已有不少房企传出“负面”消息，其中不乏行业龙头，这对于买房人来说，这些“负面”消息听着都让人心慌。
华夏幸福预计2021年度净亏损为331亿元-391亿元，比上年同期下降1003.14%-1167%；蓝光发展(600466)预计2021年度净亏损为120.37 亿元左右；泛海控股(000046)预计2021年度净亏损90亿元-110亿元等。这个名单还很长，后面还有一长串亏损的房企。
此外，2月18日，正荣地产集团有限公司发布公告称，公司资源不足以支付2亿美元永续债，正尝试征求证券实益拥有人的同意，就证券提出若干建议豁免及修订。
阳光城预计2021年度净亏损45亿元-58亿元。2月18日，阳光城(000671)发布公告称，因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，公司流动性出现阶段性紧张，公司未能在豁免期内支付需支付的境外债券利息，合计2726.25万美元。
对此，阳光城表示，公司正在就上述事项寻求法律意见，以期通过适当方式应对相关事宜。而谈及未来，阳光城也表示，公司亦不断努力通过各种方式获取资金以偿还欠款。
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