房地产行业动态：因城施策进入深水区，郑州稳市安居先迈步

（本文作者：上海证券 /金文曦）

　　事件

　　3月1日，郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，通知涉及支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境5大方面。

　　主要观点

　　针对性放松限购，支持合理住房需求。通知提及“保障大学生在郑安居，外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的，可按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取业务，在郑州购买住房时，可按照本市缴存职工同等条件申请住房公积金贷款。鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。”此举有助于满足大学生、城市新青年等群体的合理住房需求，引导合理需求入市。

　　推行货币化安置，促进安置房转化。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。

　　稳定住宅供地节奏，完善房价和地价联动机制。在去化周期小于18个月时，适度增加住宅用地供应量；在去化周期大于18个月时，适度减少住宅用地供应量。土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。此举有助于合理调整土地供地，联动房价和地价，稳定市场预期。

　　加大信贷融资支持，为受困企业纾困。鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。此举从资金面加大对困难市场主体的支持，并鼓励金融机构支撑开发贷、降低个人按揭利率，有助于缓解企业资金压力，保障企业现金流稳定。

　　取消“认房又认贷”，下调住房贷款利率。住房贷款方面，引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。郑州取消“认房又认贷”，降低改善型需求群体的购房成本，激发合理的住房改善需求，稳定郑州楼市。

　　投资建议

　　近期，多地出台楼市新政稳定市场预期，但商品房销售市场仍不乐观。郑州此次从房贷利率、土地供应、融资支持等多方面多举措稳定郑州楼市，在全国范围内具备一定的示范作用。随着因城施策改革进一步深化，不排除会有更多的城市出台相关政策。

　　短期内，信用环境仍需改善，资金面马太效应凸显，融资成本较低、拥有拿地优势的企业或将受益；中长期来看，经历此次行业深度调整之后，具备融资、拿地优势的品牌房企在未来的竞争中将具备明显优势。相关标的：（1）融资成本低且能在一二线城市持续拿地的龙头房企，如绿城中国（3900.HK）、龙湖集团（0960.HK）等；（2）受“两集中”土地政策影响较小，能够通过多元化方式拿地的房企，如新城控股（601155.SH）、宝龙地产（1238.HK）等；（3）保障性租赁住房建设推动代建需求逐步打开，深耕政府代建多年的绿城管理控股（9979.HK）。

　　风险提示

　　房地产政策调控超预期；商品房销售不及预期。