（本文作者：平安证券/杨侃）
本月观点：本月多家物企预期2021年利润高增，对比历史低位估值，性价比持续凸显。当前物管政策仍以支持与规范发展为主，地产政策持续释放积极信号，地产融资环境及行政调控边际改善，有望带动后续房地产市场回归正轨，推动物管估值修复。考虑部分地产公司经营风险未完全消除，当前关联房企稳健性亦为需关注因素。建议重视优质物企投资机会，关注综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务等。同时建议关注占据商管优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。
政策：支持与规范发展。2月物管相关政策主要涉及地方物业管理条例更新实施，物业管理制度优化，“物业服务+养老服务”试点支持，公布“加强物业管理共建美好家园”典型案例，落实物业管理疫情防控要求，加快推进城镇环境基础设施建设、老旧小区改造等。政策基调仍为支持与规范发展。
收并购：态度趋于谨慎。2月碧桂园服务、万物梁行、金科服务等发生收并购行为。从并购趋势来看，1月收并购金额36.2亿元，环比增长16.7%；收并购数量14起，低于2021年12月的18起；并购估值较前期下行。后续资金限制下并购方态度预计仍将保持谨慎，估值维持合理水平。
物企：预期业绩高增。2月多家物企发布正面盈利预告，预期2021年利润增幅不低于40%。其中华润万象生活预计增长105-115%，增速靠前。业绩增长主要因在管规模提升、费用率下行、在营项目及增值服务发展良好等。此外，2月部分物企出现首席执行官更替、执行董事及行政总裁更替等人事变动；2月绿城管理控股纳入恒生综合指数成分股，2022年3月7日生效。
行情：跑输大市，估值低位。2月恒生物业服务及管理指数下跌7.6%，跑输恒生指数3.1个百分点；其成分股PE（TTM）均值18.7倍，处于2016年以来0.9%分位。2月上市物企涨幅前三为中奥到家（6.9%）、祈福生活服务（6.3%）、越秀服务（4.4%）；期末PE（2022E）前三为华润万象生活（34.3倍）、新大正（23.5倍）、中海物业（23.3倍）。2月港股通净买入量前三为恒大物业（3033万股）、金科服务（1127万股）、旭辉永升服务（124万股）；期末港股通持仓量前三为恒大物业、中海物业、碧桂园服务，占流通股比例前三为保利物业、中海物业、金科服务。
风险提示：1）业绩指引调整风险；2）盈利能力下滑风险；3）多元业务推进进程不及预期风险。
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