房地产行业百城土地成交月度跟踪报告（2022年2月）：2月TOP50房企拿地金额环比小幅回升

（本文作者：光大证券/何缅南）

      1-2月百城土地成交建面累计-22%，成交均价累计-51%；主流房企拿地谨慎，TOP50房企新增土地价值单月环比小幅回升

　　2022年1-2月，百城土地成交建面为1.6亿平方米，累计同比-22.3%；成交总价为2,132亿元，累计同比-61.5%；成交均价为1,301元/平方米，累计同比-50.5%。

　　2022年1-2月，地方政府性基金预算本级收入8554亿元，同比下降28.7%，其中，国有土地使用权出让收入7922亿元，同比下降29.5%。

　　根据克而瑞统计数据，2022年2月，TOP50房企新增土地价值（拿地金额）总计为736.5亿元，单月同比下降60.3%，环比增加6.6%；TOP50房企新增土地建面总计为503.8万平方米，单月同比下降83.3%，环比下降69.6%。

　　土地成交能级城市分化加剧，受集中供地影响，一线城市土地成交均价提升明显

　　按城市能级划分，2022年2月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为397万平方米、1,943万平方米、4,507万平方米，单月同比分别-32.9%、-37.4%、-14.7%。成交总价分别为508亿元、220亿元、295亿元，单月同比分别-32.3%、-78.4%、-64.5%。成交均价分别为12,802元/平方米、1,130元/平方米、654元/平方米，单月同比分别+0.9%、-65.4%、-58.3%。其中，受北京2022年首轮集中供地影响，一线城市土地成交均价提升明显。

　　其中，按城市能级划分，2022年2月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）成交建面分别为161万平方米、368万平方米、567万平方米，单月同比分别-36.9%、-75.8%、-70.9%。成交总价分别为480亿元、50亿元、141亿元，单月同比分别-22.0%、-94.5%、-76.8%。成交均价分别为29,845元/平方米、1,355元/平方米、2,490元/平方米，单月同比分别+23.6%、-77.1%、-20.3%。土地成交溢价率方面，2月一线、二线、三四线（住宅类）分别为4.5%、0.5%、0.8%（1月为0.0%、5.7%、2.7%）。

　　投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。2）在流动性舒缓的同时，我国的房地产金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇，逐步引领我国房地产行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会政府工作报告明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，我们认为后续改善房信贷支持有望提升，地产债发行有望放量。3月16日，国务院金稳委会议提出关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。我们认为后续房地产行业公募REITs发行有望破冰，首批最有可能的基础资产包括保障性租赁住房、商业地产等。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，看好优质龙头房企的长期表现。

　　风险分析：新冠疫情、经济结构调整等因素或导致行业发展不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；近期房企迎来偿债高峰，低信用房企债务违约风险增加。